Считаете ли вы украинский рынок гостиничных услуг перспективным для вложения средств?
Д: Несомненно, что украинский рынок гостиничных услуг, особенно в крупных коммерческих и индустриальных центрах – чрезвычайно привлекательная сфера для гостиничных инвесторов.
Этот рынок находился под давлением бюрократии и экономической нестабильности прошлых лет и на сегодня является последним неосвоенным рынком в Европе. Однако развиваться в полную силу он все еще не может – в туристических регионах возникает проблема с транспортными коридорами. Кроме того, ситуацию осложняет и то, что Украина до сих пор является визовой страной. Правда, нужно отметить, действия правительства и туристической администрации получили широкое признание за успех временного упрощения визового режима для граждан ЕС и Швейцарии до 1-го сентября текущего года.
Однако, главная проблема на сегодня – это то, что в то время как существуют привлекательные инвестиционные предложения в городах, способность к росту все еще ограничена, и в привлекательных туристических регионах задача развития нового объекта и самой отрасли является едва выполнимой. Почему?.. Просто из-за статуса визы. Правда, действия правительства и туристической администрации получили широкое признание за успех временного упрощения визового режима для граждан ЕС и Швейцарии до 1-го сентября.
Эта дата уже слишком близко, и никто не знает, что случится потом. Невозможно строить маркетинг туризма на краткосрочной перспективе, не говоря уже об инвестициях в туризм или, конкретно, инвестициях в гостиничный бизнес.
У нас есть проекты строительства отелей в самых красивых, но в тоже время беднейших регионах Украины. Долгосрочное обязательство правительства по упрощенному визовому режиму – несомненно, шаг к осуществлению этих проектов. Но еще более важно повысится ли благосостояние населения этих регионов.
Несмотря на предположения скептиков, «Евровидение» способствовало потоку туристов в Украину, и оно может оставаться в лучах славы экстраординарного PR еще около 6-7 месяцев.
Если страна будет действовать сейчас, то навсегда потеряет прекрасную возможность дать толчок к развитию отрасли и началу инвестирования в туризм, как случилось с миллионами туристических долларов Санкт-Петербурга, потраченных впустую на празднование 300-летнего юбилея.

Какими характеристиками должен обладать объект, чтобы привлечь потенциального инвестора?
Д: В гостиничной индустрии основополагающим фактором остается старое клише «расположение, расположение, расположение», которое особенно верно для городов Восточной Европы. В этой части мира клиенты гостиниц высокого уровня хотят останавливаться рядом с деловым центром города или непосредственно в нем, чтобы не тратить время на стояние в пробках. То, что в Киеве трудно найти площадки под строительство, а расположенные в центре проекты можно пересчитать по пальцам – это фактор, который в значительной степени ограничивает развитие гостиничного рынка в городе.
Нужно учесть, что наличие доступных площадок значительно увеличило бы возможность налаживания сотрудничества между инвесторами и одним из крупнейших интернациональных гостиничных операторов, таких как Rezidor SAS, Marriot или Accor. Структура контрактов и результаты прошлой деятельности этих управляющих компаний предполагает привлечение источников инвестиций и кредитования для участия в проекте, и у операторов часто есть ряд партнеров-инвесторов, следующих за ними в поиске интересных творческих возможностей для инвестирования.
Следующее, что стоит принять во внимание – непосредственно проект гостиницы, который должен соответствовать международным нормам. По этой причине большинство старых «советских» гостиниц можно не принимать во внимание, а предпочтительными становятся проекты, начинаемые с «чистого листа», то есть свободный участок или здание под снос. Идеально, ваш объект должен предполагать минимум 100, а лучше 150 номеров, из расчета площади от 24 м2 (от 36 м2 – если предполагается строительство гостиниц высокого класса) и все дополнительные услуги и служебные помещения, что потребует проектирования и строительства по крайней мере 7 000 м2.
Если есть подходящий участок, и эти все вышеперечисленные факторы учтены, первым шагом должны стать поиски экспертной оценки и проекта бизнес-плана, который объединит деятельность инвестора и управляющего партнера.

Какие преобразования, по вашему мнению, необходимы для превращения «советской» гостиницы в современный прибыльный отель?
Д: Как уже упомянуто, среди инвестиционно-привлекательных характеристик проекта, очевидный ответ на этот вопрос – то, что конфигурация большинства этих «советских» объектов никогда не предназначалась для того, чтобы быть коммерчески жизнеспособным. Они часто имеют крошечные комнаты для гостей, но больше чем 50% их площади, предназначено под администрацию и служебные помещения. Чтобы быть современной прибыльной гостиницей, ваш объект должен быть эффективно спроектирован для предоставления услуг и удобства гостя, а не сотрудников.
Конечно, реконструировать можно фактически любое здание, но это прибавляет стоимости качественным преобразованиям, и почти всегда делает их немного дороже, чем при строительстве новой гостиницы на пустом месте. Тогда возникает следующий вопрос: почему трудно переделать старое «советское» здание, а строительство нового намного предпочтительнее? И, хотя лично мой вкус в современной архитектуре очень либерален, большинство фасадов гостиниц позднего советского периода точно не вписываются в окружающую их среду и морально устарели.

Индустрия Гостеприимства, октябрь 2005